Brescia e Bergamo: I Due Giganti del Mercato Immobiliare Lombardo
Dati ufficiali Agenzia delle Entrate
Nel panorama immobiliare della Lombardia, alle spalle della provincia capoluogo di Milano, si erge un polo produttivo e residenziale di primissimo piano costituito dalle province di Brescia e Bergamo. Insieme, i due territori hanno generato nel 2025 ben 36.310,10 compravendite residenziali (NTN - Numero di Transazioni Normalizzate), rappresentando da sole oltre il 22,39% di tutte le transazioni dell'intera regione (162.189,39 NTN totali).
L'analisi dei dati ufficiali relativi al triennio 2023, 2024 e 2025 evidenzia una traiettoria di crescita solida e costante per entrambi i mercati, guidata non solo dai capoluoghi, ma soprattutto da una struttura policentrica diffusa tra pianura, valli e zone lacustri.
I Dati Chiave del Triennio (2023 - 2025)
- Oltre 36.000 case scambiate in un solo anno Nel 2025, la Provincia di Brescia si posiziona al secondo posto in Lombardia per volumi totali con 18.374,17 compravendite, seguita a brevissima distanza dalla Provincia di Bergamo al terzo posto con 17.935,93 compravendite.
- Crescita triennale parallela sopra il +9% Rispetto ai livelli del 2023, Brescia registra un incremento complessivo del +9,17% (da 16.831,46 NTN a 18.374,17 NTN), mentre Bergamo cresce del +9,29% (da 16.411,91 NTN a 17.935,93 NTN).
- Capoluoghi in salute, ma la provincia domina i volumi La città di Brescia raggiunge nel 2025 quota 3.199,06 compravendite (+11,15% sul 2023), assorbendo il 17,41% del totale provinciale. Il comune di Bergamo tocca le 2.151,52 compravendite (+5,30% sul 2023), rappresentando il 12,00% del mercato provinciale. Oltre l'80% degli scambi in entrambi i territori avviene nei comuni della provincia.
Tabella Comparativa: Evoluzione del Mercato a Brescia e Bergamo
Di seguito è riportata la sintesi delle compravendite residenziali rilevate nei tre anni presi in esame, con il dettaglio per capoluogo e provincia:
| Territorio / Area | Vendite 2023 (NTN) | Vendite 2024 (NTN) | Vendite 2025 (NTN) | Variazione (2023–2025) | Variazione (2024–2025) | Andamento |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Provincia di Brescia (Totale) | 16.831,46 | 17.144,58 | 18.374,17 | +9,17% | +7,17% | Forte crescita |
| Brescia Capoluogo | 2.878,07 | 2.964,84 | 3.199,06 | +11,15% | +7,90% | Forte crescita |
| Provincia Bresciana (ex capoluogo) | 13.953,39 | 14.179,74 | 15.175,11 | +8,76% | +7,02% | In crescita |
| Provincia di Bergamo (Totale) | 16.411,91 | 17.365,24 | 17.935,93 | +9,29% | +3,29% | In crescita |
| Bergamo Capoluogo | 2.043,25 | 2.257,77 | 2.151,52 | +5,30% | -4,71% | Stabile |
| Provincia Bergamasca (ex capoluogo) | 14.368,66 | 15.107,47 | 15.784,41 | +9,85% | +4,48% | In crescita |
| Lombardia (Totale Regionale) | 150.722,67 | 151.558,71 | 162.189,39 | +7,61% | +7,01% | In crescita |
Fonte: dati ufficiali Agenzia delle Entrate
Analisi delle Metrature: Confronto tra le Due Province
La ripartizione delle compravendite per classe di superficie evidenzia peculiarità abitative e strutturali nei due territori nel corso del 2025:
RIPARTIZIONE COMPRAVENDITE PER METRATURA (ANNO 2025)
| BRESCIA PROVINCIA | BERGAMO PROVINCIA | |
|---|---|---|
| Fino a 50 mq | 7,6% (1.397,34 NTN) | 8,9% (1.592,97 NTN) |
| 50 - 85 mq | 29,4% (5.406,13 NTN) | 29,8% (5.340,18 NTN) |
| 85 - 115 mq | 26,1% (4.793,97 NTN) | 29,3% (5.257,49 NTN) |
| 115 - 145 mq | 15,8% (2.908,79 NTN) | 16,2% (2.897,39 NTN) |
| Oltre 145 mq | 21,1% (3.867,94 NTN) | 15,9% (2.847,90 NTN) |
Fonte: dati ufficiali Agenzia delle Entrate
Evidenze principali sulla tipologia di immobili:
- Prevalenza delle medie metrature (50–115 mq): Sia a Brescia che a Bergamo, la fascia compresa tra i 50 e i 115 mq rappresenta il cuore del mercato, raccogliendo rispettivamente il 55,5% e il 59,1% di tutti gli scambi provinciali.
- L'incidenza delle grandi superfici a Brescia (>145 mq): La provincia di Brescia si distingue per una percentuale particolarmente elevata di abitazioni sopra i 145 mq (21,1%, pari a 3.867,94 NTN), dato legato alla presenza di immobili indipendenti, fabbricati storici e residenze nell'area del Lago di Garda.
- Presenza contenuta dei tagli piccoli (<50 mq): A differenza di Milano (dove i monolocali e piccoli bilocali coprono il 22,7% delle vendite), nelle province di Brescia e Bergamo le soluzioni sotto i 50 mq costituiscono una quota marginale, pari rispettivamente al 7,6% e all'8,9%.
I Principali Poli di Mercato nelle Due Province
Oltre ai capoluoghi, l'attività immobiliare si concentra in diversi nodi urbani ed economici di rilievo:
- In Provincia di Brescia:
- Desenzano del Garda: Si conferma tra i comuni non capoluogo con i volumi più alti, registrando 582,27 compravendite nel 2025 (dopo le 673,58 del 2023 e le 557,25 del 2024).
- Montichiari: Mostra una progressione costante, crescendo da 338,52 NTN nel 2023 a 392,38 NTN nel 2025 (+15,91%).
- In Provincia di Bergamo:
- Treviglio: Rappresenta uno dei centri principali della pianura bergamasca con 488,15 compravendite nel 2025 (rispetto a 541,69 nel 2023).
- Seriate: Si attesta a 402,71 compravendite nel 2025 (+1,66% sul 2023).
- Dalmine: Chiude il 2025 con 386,82 compravendite (+3,72% rispetto alle 372,93 NTN del 2023).
Osservazioni sulla Struttura del Mercato
Per chi analizza l'offerta abitativa
L'ampia offerta nei territori di Brescia e Bergamo si caratterizza per una spiccata presenza di abitazioni di metratura medio-grande. Chi valuta l'acquisto in queste province riscontra una disponibilità concentrata su bilocali ampi, trilocali e soluzioni indipendenti con spazi esterni, a fronte di una presenza ridotta di micro-complessi residenziali.
Per chi monitora la distribuzione territoriale
I dati confermano il peso determinante dei comuni della provincia rispetto ai capoluoghi. Con oltre l'80% delle compravendite distribuite nei centri minori, la rete infrastrutturale e i collegamenti viari/ferroviari verso i poli industriali rappresentano il fattore chiave che sostiene i volumi di scambio nell'area manifatturiera bergamasca e bresciana.
Domande Frequenti (FAQ)
Qual è la provincia lombarda con più compravendite dopo Milano?
La Provincia di Brescia è la seconda provincia lombarda per volume totale di compravendite residenziali, con 18.374,17 NTN rilevate nel 2025, seguita al terzo posto dalla Provincia di Bergamo con 17.935,93 NTN.
Quante case sono state vendute a Brescia e Bergamo nel 2025?
Nel 2025 sono state scambiate complessivamente 36.310,10 abitazioni tra le due province (18.374,17 a Brescia e 17.935,93 a Bergamo), pari al 22,39% del totale della regione Lombardia.
Quali sono le metrature più richieste a Brescia e Bergamo?
In entrambe le province la fascia più scambiata è quella compresa tra 50 e 85 mq (circa il 29-30% delle transazioni), seguita da quella tra 85 e 115 mq (26-29%). A Brescia si registra inoltre un'incidenza rilevante di immobili superiori ai 145 mq (21,1%).
Articoli correlati
- Il riassetto del mercato immobiliare in Lombardia nel 2025: dati, province guida e prospettive
- Milano e la sua Provincia Concentrano il 43,5% del Mercato Immobiliare Lombardo
- Lodi è la Provincia Immobiliare Record del 2025: Tutti i Dati del Boom (+14,78%)
- Pavia corre spinta dall'accessibilità: +13,66% di compravendite nel triennio 2023-2025