La contrazione del 2024 a Milano: l'impatto dei tassi d'interesse e la ripresa del 2025
Dati ufficiali Agenzia delle Entrate
Il triennio 2023-2025 ha rappresentato per il mercato immobiliare residenziale di Milano Capoluogo (Codice Belfiore F205) una parabola particolarmente significativa. Dopo un 2023 caratterizzato da volumi sostenuti, il 2024 ha registrato una parentesi di contrazione delle compravendite, condizionata dall'aumento dei costi del credito e dalla stretta sui tassi d'interesse applicata dalle banche centrali.
L'analisi dei dati ufficiali dell'Agenzia delle Entrate sul Numero di Transazioni Normalizzate (NTN) mostra tuttavia come tale contrazione sia stata temporanea, lasciando spazio nel 2025 a un completo recupero dei volumi scambiati.
I dati chiave del triennio a Milano Città
| 2023 | 24.847,91 compravendite residenziali (NTN) |
| 2024 | 24.002,90 compravendite (-3,40% su base annua, pari a -845 transazioni) |
| 2025 | 25.172,96 compravendite (+4,87% sul 2024 e +1,31% sul 2023) |
Fonte: dati ufficiali Agenzia delle Entrate
L'impatto differenziato per fascia di superficie
L'elemento più interessante emerso dall'analisi delle rilevazioni riguarda l'impatto asimmetrico che il rialzo dei tassi d'interesse ha avuto sulle diverse tipologie abitative presenti nel comune di Milano.
La flessione del 2024 non ha colpito in modo uniforme tutte le metrature, ma si è concentrata prevalentemente sulle fasce d'acquisto medio-grandi, tipicamente legate al ricorso al mutuo ipotecario da parte delle famiglie.
Tabella Comparativa per Fascia di Superficie a Milano (2023 - 2025)
| Fascia di Superficie | Vendite 2023 | Vendite 2024 | Vendite 2025 | Variazione 2023–2024 | Variazione 2024–2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Fino a 50 mq | 5.242,68 | 5.267,12 | 5.715,99 | +0,47% | +8,52% |
| 50 – 85 mq | 10.829,22 | 10.350,56 | 10.638,00 | -4,42% | +2,78% |
| 85 – 115 mq | 5.114,72 | 4.720,14 | 5.054,66 | -7,71% | +7,09% |
| 115 – 145 mq | 1.985,86 | 2.033,05 | 2.006,38 | +2,38% | -1,31% |
| Oltre 145 mq | 1.675,43 | 1.632,03 | 1.757,93 | -2,59% | +7,71% |
| TOTALE MILANO | 24.847,91 | 24.002,90 | 25.172,96 | -3,40% | +4,87% |
Fonte: dati ufficiali Agenzia delle Entrate
Le dinamiche del mercato durante la stretta creditizia
1. La tenuta dei piccoli tagli (<50 mq)
In controtendenza rispetto al trend generale, le abitazioni fino a 50 mq hanno registrato un segno positivo anche nel 2024 (+0,47%), crescendo da 5.242,68 a 5.267,12 NTN. Questo segmento beneficia di una componente di acquisto spesso sostenuta da capitale proprio o da investitori a caccia di redditività locativa, dimostrandosi meno sensibile alle variazioni dei tassi di mutuo.
2. La flessione delle metrature familiari (50–115 mq)
Le contrazioni più marcate del 2024 hanno interessato la fascia tra 85 e 115 mq (-7,71%) e quella tra 50 e 85 mq (-4,42%). Complessivamente, questi due segmenti hanno perso 873,24 transazioni in un solo anno. Si tratta dei tagli abitativi tradizionalmente destinati alla prima casa per giovani coppie e famiglie, categorie maggiormente esposte alla capacità di indebitamento ipotecario.
3. La ripartenza del 2025
Con l'allentamento delle restrizioni monetarie e il progressivo ridimensionamento dei tassi d'interesse a partire dalla seconda metà del 2024, il mercato milanese ha mostrato una rapida capacità di riassorbimento. Nel 2025 quasi tutte le fasce dimensionali sono tornate a crescere, guidate dai piccoli tagli (+8,52%) e dai trilocali 85–115 mq (+7,09%).
Osservazioni sulla struttura del mercato
- Per chi analizza la domanda d'acquisto: I dati evidenziano come la rigidità dei tassi d'interesse nel 2024 abbia temporaneamente rinviato le decisioni d'acquisto della fascia media familiare, senza tuttavia azzerarla. Il pronto recupero del 2025 indica la presenza di una domanda latente elevata nel capoluogo.
- Per chi osserva la tenuta delle metrature: L'immobile di piccolo taglio (<50 mq) si conferma la tipologia dotata della maggiore stabilità transattiva nei momenti di flessione del credito, mentre le metrature medie (50–115 mq) risentono in maniera diretta delle oscillazioni delle condizioni di finanziamento bancario.
Domande Frequenti (FAQ)
Di quanto sono scese le compravendite a Milano nel 2024?
Nel 2024 le compravendite residenziali a Milano città sono scese a 24.002,90 NTN, con una flessione del 3,40% rispetto al 2023 (pari a 845 transazioni in meno).
Quali metrature hanno sofferto di più durante la contrazione del 2024?
La fascia maggiormente penalizzata è stata quella tra 85 e 115 mq (-7,71%), seguita dalla fascia 50–85 mq (-4,42%).
Come si è comportato il mercato milanese nel 2025 dopo il calo del 2024?
Nel 2025 il mercato ha registrato un forte recupero (+4,87% sul 2024), portando il totale delle compravendite a 25.172,96 NTN, valore superiore anche al livello del 2023.