I trilocali (85–115 mq) resistono a Milano: coprono il 20,1% delle compravendite nel 2025

Dati ufficiali Agenzia delle Entrate

Nel panorama immobiliare del capoluogo lombardo, caratterizzato da una presenza importante di piccoli tagli e bilocali compatti, la fascia compresa tra 85 e 115 metri quadrati — corrispondente tradizionalmente ai trilocali ampi e piccoli quadrilocali — continua a rappresentare uno dei pilastri fondamentali del mercato residenziale cittadino.

Secondo le rilevazioni ufficiali dell'Agenzia delle Entrate (Numero di Transazioni Normalizzate - NTN), nel comune di Milano (Codice F205) sono state registrate 5.054,66 compravendite per questo taglio dimensionale nel corso del 2025. Tale dato corrisponde esattamente al 20,08% (circa il 20,1%) del totale delle 25.172,96 abitazioni acquistate in città durante l'anno.

Dopo la flessione registrata nel 2024 a causa della stretta creditizia e dell'aumento dei tassi sui mutui, la domanda di trilocali ha evidenziato un vivace recupero nel 2025, confermando la centralità di questa metratura per il segmento delle famiglie e dei residenti di lungo periodo.

Evoluzione delle compravendite di trilocali a Milano (2023–2025)

L'analisi dell'ultimo triennio mostra come la fascia tra 85 e 115 mq abbia risentito in modo diretto delle oscillazioni delle condizioni di accesso al credito ipotecario, per poi rimbalzare con decisione non appena i tassi d'interesse hanno iniziato a stabilizzarsi.

I numeri del triennio nel capoluogo:

• Anno 2023: 5.114,72 NTN (pari al 20,58% del totale delle 24.847,91 compravendite cittadine).
• Anno 2024: 4.720,14 NTN (pari al 19,66% del totale di 24.002,90 compravendite), con una flessione del -7,71% su base annua.
• Anno 2025: 5.054,66 NTN (pari al 20,08% del totale di 25.172,96 compravendite), segnando un recupero del +7,09% rispetto al 2024 (+334,52 transazioni in dodici mesi).

Rispetto al livello del 2023, il bilancio del triennio 2023–2025 si chiude con un lieve assestamento del -1,17%, evidenziando una sostanziale tenuta del segmento e un pieno riassorbimento del calo subito nell'anno precedente.

Tabella Comparativa: Le metrature residenziali a Milano nel 2025

Per comprendere la collocazione dei trilocali nell'ambito della struttura immobiliare milanese, di seguito viene riportato il quadro completo delle transazioni suddivise per fasce di superficie nell'anno 2025:

Fonte: dati ufficiali Agenzia delle Entrate

Confronto territoriale: Milano Capoluogo vs Hinterland Milanese

La quota del 20,1% registrata a Milano città assume un significato ancor più rilevante se messa a confronto con i dati dell'Hinterland milanese (i comuni della provincia escluso il capoluogo).

• Milano Capoluogo: La fascia 85–115 mq incide per il 20,08% degli scambi (5.054,66 NTN su 25.172,96).
• Hinterland Milanese: La fascia 85–115 mq rappresenta il 30,02% degli scambi (13.636,65 NTN su 45.422,82).
• Totale Provincia di Milano: Nel complesso provinciale si registrano 18.691,31 compravendite per questo taglio, pari al 26,48% del mercato.

Questa differenza riflette la diversa conformazione urbanistica ed economica: mentre l'Hinterland vede una quota elevata di acquisti orientati alla prima casa familiare con metrature oltre gli 85 mq (30,0% per gli 85–115 mq e 12,2% per i 115–145 mq), Milano città concentra una quota maggiore di acquisti su superfici inferiori ai 50 mq (22,71% contro l'8,57% dell'Hinterland). Ciononostante, un acquisto su cinque all'interno dei confini comunali di Milano continua a riguardare un trilocale di dimensioni generose.

Caratteristiche della domanda e dinamiche osservate

Dalla lettura incrociata dei dati ufficiali emergono tre fattori distintivi che caratterizzano la fascia 85–115 mq nel capoluogo:

1. Sensibilità al costo dei mutui: Trattandosi di un taglio tipicamente destinato all'abitazione principale di famiglie e giovani coppie, l'andamento delle transazioni risponde con prontezza alle variazioni dei tassi d'interesse. La flessione del 2024 (-7,71%) e il successivo rimbalzo del 2025 (+7,09%) riflettono fedelmente l'evoluzione delle condizioni di finanziamento bancario.
2. Tenuta dei volumi complessivi: Nonostante i valori di mercato al metro quadro elevati che caratterizzano il comune di Milano, la soglia delle 5.000 compravendite annue si dimostra estremamente solida, a conferma di un fabbisogno abitativo strutturale per abitazioni con due camere da letto e doppi servizi.
3. Distribuzione nei quartieri semicentrali e periferici: La presenza di trilocali tra 85 e 115 mq si concentra in prevalenza nelle fasce semicentrali, nella seconda cerchia e nei quartieri della riqualificazione urbana, dove i valori complessivi di compravendita risultano accessibili a una platea più ampia di residenti.

Domande Frequenti (FAQ)

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