I Laghi e le Stazioni Montane: La Mappa della Domanda di Seconde Case a Brescia, Como, Lecco e Sondrio (2023–2025)
Dati ufficiali Agenzia delle Entrate
Il mercato immobiliare della Lombardia presenta una duplice anima: se l'area metropolitana milanese e i bacini produttivi della pianura sono guidati dalla domanda d'uso primario e lavorativo, le quattro province a spiccata vocazione turistica, lacustre e montana – Brescia, Como, Lecco e Sondrio – costituiscono un grande polo integrato attratto dalla domanda residenziale di qualità, dalle seconde case e dagli investimenti legati alla ricettività.
Nel corso del triennio 2023, 2024 e 2025, l'insieme di questi quattro territori ha mostrato una traiettoria di crescita solida e ininterrotta, arrivando a generare nel 2025 ben 35.481,68 compravendite residenziali (Numero di Transazioni Normalizzate - NTN). Un volume imponente che rappresenta da solo il 21,88% di tutte le transazioni dell'intera regione Lombardia (162.189,39 NTN totali): in altri termini, più di 1 casa su 5 scambiata in territorio lombardo si trova nelle province dei laghi e delle valli.
1. I Dati Complessivi del Polo Turistico-Residenziale (2023–2025)
L'analisi dei dati ufficiali evidenzia come la somma dei volumi scambiati nelle quattro province abbia continuato ad espandersi anche nel 2024, per poi registrare un'ulteriore accelerazione nel 2025.
Evoluzione del Mercato Combinato (Brescia, Como, Lecco, Sondrio)
- 2023: 32.982,78 NTN
- 2024: 33.367,32 NTN (+1,17% rispetto al 2023, in controtendenza rispetto alla contrazione del mercato milanese)
- 2025: 35.481,68 NTN (+6,34% sul 2024 e +7,58% sul 2023), con un incremento netto di +2.498,90 compravendite nel triennio.
Il Dettaglio delle Quattro Province (Anno 2025)
| Provincia | Compravendite 2023 | Compravendite 2024 | Compravendite 2025 | Var. % 2024-2025 | Var. % 2023-2025 | Quota su Lomb. (2025) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Provincia di Brescia | 16.831,46 | 17.144,58 | 18.374,17 | +7,17% | +9,17% | 11,33% |
| Provincia di Como | 8.856,66 | 8.963,71 | 9.482,59 | +5,79% | +7,07% | 5,85% |
| Provincia di Lecco | 4.607,96 | 4.583,77 | 4.915,49 | +7,24% | +6,67% | 3,03% |
| Provincia di Sondrio | 2.686,70 | 2.675,26 | 2.709,43 | +1,28% | +0,85% | 1,67% |
| Totale 4 Province | 32.982,78 | 33.367,32 | 35.481,68 | +6,34% | +7,58% | 21,88% |
Fonte: dati ufficiali Agenzia delle Entrate
2. Le Due Anime della Domanda: Micro-Appartamenti Turistici e Grandi Soluzioni Indipendenti
La struttura dimensionale delle compravendite nei bacini lacustri e montani riflette due modelli di domanda nettamente distinti ma complementari:
- La ricerca di pied-à-terre e piccoli appartamenti da reddito: Nelle stazioni sciistiche e nelle località di villeggiatura (come Aprica, Bormio, Colico o i centri del Garda) la domanda di micro-superfici (<50 mq) e bilocali ampi (50–85 mq) è sostenuta da acquirenti in cerca di seconde case o di immobili da destinare alle locazioni brevi turistiche.
- La ricerca di ampie metrature e residence di pregio: Parallelamente, la bellezza paesaggistica delle sponde del Lago di Garda, del Lago di Como e delle zone collinari incentiva l'acquisto di villini, porzioni indipendenti e attici oltre i 145 mq.
Distribuzione delle Compravendite per Superficie nel Polo Turistico (Anno 2025)
| Fino a 50 mq *Con picchi specifici come il **18,58%** registrato in Provincia di Sondrio.* | 3.077,75 NTN (8,67% del totale delle 4 province) |
| Da 50 a 85 mq (Bilocali ampi e trilocali compatti) Prima fascia assoluta per numero di transazioni. | 11.192,02 NTN (31,54%) |
| Da 85 a 115 mq (Trilocali e quadrilocali) | 9.454,54 NTN (26,65%) |
| Da 115 a 145 mq (Abitazioni ampie) | 5.275,15 NTN (14,87%) |
| Oltre 145 mq (Ville, indipendenti e attici) *Insieme, le metrature oltre i 115 mq rappresentano il **33,14%** (11.757,37 NTN) dell'intero mercato dei quattro territori.* | 6.482,22 NTN (18,27%) |
Fonte: dati ufficiali Agenzia delle Entrate
3. I Focus Territoriali: Garda, Lario, Iseo e le Alpi Valtellinesi
Il Bacino del Lago di Garda e la Provincia di Brescia
Con 18.374,17 NTN nel 2025, Brescia guida i volumi del polo. Accanto alla vivacità del capoluogo (3.199,06 NTN), la Riviera del Garda rappresenta un driver fondamentale:
- Desenzano del Garda: Si conferma il primo centro non capoluogo della provincia con 582,27 NTN nel 2025 (+4,49% sul 2024).
- Ponte di Legno: Nella componente montana bresciana, si attesta a 155,11 NTN nel 2025.
Il Lago di Como (Sponde Comasca e Lecchese)
L'area lariana (14.398,08 NTN complessive nel 2025) evidenzia la spinta dei poli urbani e turistici:
- Cantù (646,59 NTN) e Mariano Comense (376,69 NTN) guidano il comasco.
- Merate (230,95 NTN) e Colico (151,80 NTN) rappresentano punti di riferimento nel lecchese, con Colico che funge da cerniera tra lago e Valtellina.
La Valtellina e la Valchiavenna (Provincia di Sondrio)
Con 2.709,43 NTN nel 2025, il mercato mostra una stabilità di fondo con forti accelerazioni nelle stazioni sciistiche:
- Sondrio Capoluogo (336,54 NTN) guida i volumi residenziali.
- Aprica (135,54 NTN): Mette a segno un balzo del +41,91% rispetto al 2023 (95,51 NTN).
- Bormio (89,58 NTN) e Chiesa in Valmalenco (95,24 NTN) registrano crescite a due cifre nel triennio.
Osservazioni Sintetiche sui Dati
- Per chi analizza l'offerta residenziale e turistica: Le quattro province di lago e montagna attraggono oltre un quinto delle compravendite della Lombardia. L'elevata incidenza sia dei tagli compatti (<50 mq) che delle grandi metrature (>145 mq) dimostra la presenza di due mercati paralleli: quello turistico/ricettivo e quello della residenza unifamiliare di pregio.
- Per chi monitora i flussi territoriali: La tenuta dei volumi nel 2024 e la forte ripartenza del 2025 sottolineano la resilienza dei mercati legati al turismo e al benessere ambientale rispetto alle oscillazioni congiunturali dei tassi di interesse.
FAQ – Domande Frequenti sui Dati dei Laghi e della Montagna Lombarda
Quante abitazioni sono state compravendute nelle 4 province turistiche nel 2025?
Nel 2025 sono state registrate 35.481,68 compravendite residenziali complessive tra Brescia (18.374,17), Como (9.482,59), Lecco (4.915,49) e Sondrio (2.709,43), pari al 21,88% del totale regionale.
Qual è la provincia più dinamica per volumi scambiati?
La Provincia di Brescia guida la classifica con 18.374,17 compravendite nel 2025 (+7,17% sul 2024 e +9,17% sul 2023), rappresentando da sola l'11,33% dell'intero mercato lombardo.
Quali sono le metrature più cercate nelle aree di lago e montagna?
La fascia regina è quella compresa tra 50 e 85 mq (31,54% delle transazioni), seguita dalla fascia 85–115 mq (26,65%). Le grandi superfici (>145 mq) coprono ben il 18,27% degli scambi.
Articolo informativo basato sui dati ufficiali dell'Agenzia delle Entrate (NTN 2023-2025).