I Mercati ad Alta Intensità di Grandi Superfici: Mantova, Cremona e Pavia Guidano la Lombardia (Dati 2023–2025)
Dati ufficiali Agenzia delle Entrate
Mentre nell'area metropolitana milanese l'elevato costo al metro quadro costringe la domanda ad addensarsi sui tagli piccoli e medio-piccoli, nella fascia meridionale della Lombardia si registra una dinamica diametralmente opposta. Le province di Mantova, Cremona e Pavia rappresentano i tre mercati regionali ad alta e altissima intensità di grandi superfici, dove gli immobili con metrature superiori agli 85 mq costituiscono la stragrande maggioranza delle compravendite residenziali (Numero di Transazioni Normalizzate - NTN).
Secondo le rilevazioni ufficiali relative al triennio 2023, 2024 e 2025, queste tre province hanno generato nel 2025 un volume complessivo di 19.906,63 compravendite residenziali. Di queste, ben 13.360,10 transazioni (pari al 67,11% del totale combinato) hanno riguardato abitazioni con superficie superiore agli 85 mq.
1. Il Primato delle Tre Province: I Dati del 2025 a Confronto
La centralità delle ampie metrature nei tre contesti provinciali emerge in modo nitido dal confronto con la media regionale lombarda (dove il taglio >85 mq pesa per il 54,98%) e con Milano città (dove si ferma al 35,03%).
Dettaglio del Mercato delle Grandi Superfici (Anno 2025)
- Provincia di Mantova: È il mercato a più alta intensità di grandi superfici dell'intera regione. Su 5.566,90 NTN totali, ben 4.131,50 compravendite (74,22%) riguardano abitazioni sopra gli 85 mq. Inoltre, il 48,98% del mercato (2.726,71 NTN) supera i 115 mq, e quasi una casa su tre (32,88% - 1.830,19 NTN) ha una metratura superiore ai 145 mq.
- Provincia di Cremona: Al secondo posto regionale per incidenza. Su 5.009,32 NTN complessive, 3.568,64 transazioni (71,24%) si collocano sopra gli 85 mq. Le abitazioni oltre i 115 mq rappresentano il 43,94% delle vendite (2.200,87 NTN), mentre la fascia oltre 145 mq copre il 25,79% (1.291,74 NTN).
- Provincia di Pavia: Terzo polo ad alta intensità della Bassa. Su 9.330,41 NTN totali, 5.659,96 compravendite (60,66%) riguardano immobili sopra gli 85 mq. Le metrature superiori a 115 mq coprono il 34,01% (3.173,40 NTN), con la fascia oltre 145 mq al 19,26% (1.797,13 NTN).
2. Tabella Comparativa: Distribuzione delle Metrature (>85 mq) nel 2025
| Provincia | Compravendite Totali 2025 | Quota 85–115 mq | Quota 115–145 mq | Quota Oltre 145 mq | Incidenza Totale >85 mq | Incidenza Totale >115 mq |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mantova | 5.566,90 | 25,23% (1.404,79) | 16,10% (896,52) | 32,88% (1.830,19) | 74,22% | 48,98% |
| Cremona | 5.009,32 | 27,30% (1.367,77) | 18,15% (909,13) | 25,79% (1.291,74) | 71,24% | 43,94% |
| Pavia | 9.330,41 | 26,65% (2.486,56) | 14,75% (1.376,27) | 19,26% (1.797,13) | 60,66% | 34,01% |
| Lombardia (Media) | 162.189,39 | 27,03% | 13,24% | 14,71% | 54,98% | 27,95% |
| Milano Capoluogo | 25.172,96 | 20,08% | 7,97% | 6,98% | 35,03% | 14,95% |
Fonte: dati ufficiali Agenzia delle Entrate
3. L'Evoluzione nel Triennio (2023–2025): Una Crescita Solida
La preferenza per gli ampi spazi residenziali in queste tre province non rappresenta un fenomeno congiunturale, ma una tendenza strutturale che si è consolidata ed espansa lungo tutto il triennio 2023–2025.
L'Andamento dei Volumi di Compravendita Totali
- Provincia di Pavia (+13,66% dal 2023): Passa da 8.208,98 NTN nel 2023 a 8.524,00 NTN nel 2024 (+3,84%), per poi toccare le 9.330,41 NTN nel 2025 (+9,46%). La spinta proviene sia dal capoluogo che dai comuni dell'Oltrepò e della Lomellina.
- Provincia di Cremona (+10,03% dal 2023): Cresce ininterrottamente da 4.552,82 NTN nel 2023 a 4.764,19 NTN nel 2024 (+4,64%), fino a superare la soglia delle 5.000 transazioni nel 2025 (5.009,32 NTN, +5,15%).
- Provincia di Mantova (+9,67% dal 2023): Aumenta da 5.076,17 NTN nel 2023 a 5.142,58 NTN nel 2024 (+1,31%), registrando una forte accelerazione nel 2025 (5.566,90 NTN, +8,25%).
4. Fattori Strutturali e Tipologie Abitative Prevalenti
L'elevata incidenza delle metrature superiori agli 85 mq in queste tre province risponde a precise caratteristiche del tessuto urbano e sociale del Sud Lombardia:
- Predominanza dell'Edilizia Indipendente e Semindipendente: A differenza dei contesti metropolitani verticali, il patrimonio abitativo di Mantova, Cremona e Pavia comprende un'alta percentuale di ville unifamiliari, porzioni di bifamiliare, cascine ristrutturate e terratetti con giardino privato.
- Accessibilità dei Prezzi al Metro Quadro: I valori immobiliari mediamente più contenuti permettono alle famiglie di acquistare spazi abitativi più ampi (oltre i 115 o 145 mq) con budget equivalenti a quelli necessari per un bilocale nell'area urbana milanese.
- Bassa Incidenza dei Micro-Tagli: A Mantova gli immobili sotto i 50 mq rappresentano solo il 2,78% delle vendite (155,00 NTN), a Cremona il 3,92% (196,46 NTN) e a Pavia il 6,68% (623,01 NTN), confermando un mercato orientato in modo quasi esclusivo all'abitazione principale per residenti.
Osservazioni sintetiche sui dati
- Per chi analizza l'offerta residenziale: Le province di Mantova, Cremona e Pavia rappresentano i mercati d'elezione per l'offerta di trilocali ampi, quadrilocali e abitazioni indipendenti, con oltre i due terzi delle transazioni totali concentrati sopra la soglia degli 85 mq.
- Per chi monitora i trend di superficie: Il confronto regionale evidenzia una netta polarizzazione: mentre Milano città concentra un terzo delle micro-superfici della regione, il Sud Lombardia assorbe la quota maggioritaria delle grandi metrature destinate alla famiglia.
FAQ – Domande Frequenti sui Dati delle Grandi Superfici
Qual è la provincia lombarda con la più alta percentuale di case sopra gli 85 mq?
La Provincia di Mantova guida la classifica regionale: nel 2025 il 74,22% delle compravendite residenziali (4.131,50 su 5.566,90 NTN) ha riguardato abitazioni con superficie superiore agli 85 mq.
Quante case sopra i 145 mq si vendono a Mantova, Cremona e Pavia?
Nel 2025 sono state registrate 1.830,19 compravendite oltre 145 mq a Mantova (32,88% del totale provinciale), 1.291,74 a Cremona (25,79%) e 1.797,13 a Pavia (19,26%), per un totale di 4.919,06 abitazioni indipendenti o di grande metratura scambiate nelle tre province.
Come si confrontano questi dati con Milano città?
A Milano città le abitazioni sopra gli 85 mq rappresentano solo il 35,03% delle transazioni, e quelle sopra i 115 mq appena il 14,95%. A Mantova e Cremona, l'incidenza delle grandi superfici è più che doppia rispetto al capoluogo regionale.
Articolo informativo basato sui dati ufficiali dell'Agenzia delle Entrate (NTN 2023-2025).